I dagens Grønland og dets umiddelbare omland, er det en rekke ulike planer, utkast og prosjekter – det vil si, utviklings- og inntjeningsstrategier – på tegnebordet, til behandling hos Plan- og bygningsetaten eller under oppføring. Dette er noen av temaene som det redegjøres for i den ferske rapporten «På sporet av det nye Grønland», som er en sosiokulturell stedsanalyse av Grønland, utført av et tverrfaglig team, ledet av AFI-forskere ved HiOA. Bengt Andersen er én av forskerne bak rapporten.

– Det som var mest overraskende fra et byutviklingsperspektiv var hvor klare strategier, og hvor likt de ulike eiendomsaktørene ser for seg at området skal bli. Grønland påvirkes av hva som skjer i Oslo, og nærområdene med Fjordbyen, Barcode, og Torggata. Alle de vi snakket med tror at Grønland skal opp, det vil innebære høyere leiepriser, og etter hvert trolig en utskiftning av flere av dagens næringsaktører, sier Andersen og understreker at Grønland foreløpig er ganske «adskilt» fra resten av byen, til tross for at det er kort vei til både Karl Johans gate, Sørenga og Barcode. Forskeren har også merket seg at Grønland sjeldent blir nevnt i markedsføring av hverken Sørenga og Barcode.

– Vi opplevde at gårdeierne har klare ideer og strategier for å få inn nye leietakere. De ønsker blant annet å bytte ut noen av grønnsaks- og mobilbutikkene der, med kule barer, restauranter og litt dyrere butikker, sier han.

Dersom det blir en realitet tror Andersen at de menneskene som går gatelangs på Grønland, vil endre seg over tid, ettersom disse ikke vil ha de samme tilbudene lenger.

– Det er ikke så mangfoldig i de dyrere gatene på for eksempel Frogner, ettersom det kun er et fåtall som har råd til å besøke disse stedene. Nå blir ikke Grønland akkurat slik, men det vil skje en endring. Grønland har også langt færre gater med handel, du har hovedgaten der det er mye handel, og i sidegatene er det nesten kun bolig og lite utadrettet virksomhet, forklarer han.

Stor tro på Grønland

Thon Eiendom er en av de store eiendomsbesitterene og utleierne på Grønland. Bortsett fra Grønland Basar, har de foreløpig ikke gjort særlig mye med eiendommene sine der. Derimot kom det frem i intervjuet med forskningsgruppen at de i mange år har hatt stor tro på området, og ønsker å gjøre noe mer med Grønland. Basaren ble heller ikke slik de hadde sett for seg, og mye av grunnen til det var at «det var ingen leietakere som ville inn på Grønland for et par år siden.»

– Dette har nå endret seg, ettersom mange av nærområdene rundt har blitt utbygd, slik som Fjordbyen, Bjørvika og Barcode. Thon Eiendom ser nå for seg at mye av det samme som har skjedd med Torggata vil skje på Grønland. Kort sagt betyr det å bytte ut en del av det som nå ligger i næringslokalene og få inn flere tilbud til middelklassen, sier Andersen, og bruker eksempler som «Siste Sang» i Grønlandsleiret 27, og Starbucks i Grønlandsleiret 1.

Det kommer frem i rapporten at Thon Eiendom forventer økte leiepriser på Grønland på sikt. Der de viser til svært gode leiepriser i Karl Johans gate, og god leie i Torggata og øvre deler av Brugata. Derimot har leieprisene frem til nå vært lave på Grønland. Dette tror eiendomsselskapet vil endre seg dersom de får inn en del attraksjoner, og gjennom det kan etablere «et miljø på Grønland» som vil trekke mer folk eller konsumenter. Som igjen vil skape samme profil i et belte fra Grünerløkka, over Akerselva, ned Torggata og Brugata og videre inn på Grønland.

– Om strategien lykkes, kunne de stegvis øke leieprisene her, eller de kunne tilby serveringssteder en leie der en viss sum var fast, og så en prosentvis del som ga mer inntekter jo flere godt betalende kunder de trakk. Selv om Olav Thon Gruppen hadde mer omfattende «transformasjonsplaner», som å rive Gunerius-bygget for så å bygge noe helt nytt, var en del av strategien særlig knyttet til det å få et nytt innhold i de eksisterende lokalene. Målet var uansett å «få folk til å trekke ned til Grønland fra hele byen», å få «Grønland til å bli en forlengelse av Bjørvika» og dermed få en annen profil på området som «trekker litt unge, urbane mennesker til området», sier Andersen og referer til rapporten.

Thon Eiendom er ikke det eneste selskapet med relativt omfattende planer for Grønland. Norges Bondelag sammen med Aspelin Ramm og Vedal er godt i gang med planleggingen av Schweigaards gate 34, også kjent som Landbrukskvartalet. Kvartalet ligger sentralt i møtet mellom Bjørvika, Oslo Sentralstasjon, Gamlebyen og Grønland. Som produksjonssted for meieriprodukter til hovedstaden, er området rikt på historie, og i samarbeidet med arkitektkontoret Transborder Studio har aktørene et ønske om å skape et levende kvartal på 60.000 kvadratmeter, der et aktivt bygulv står i fokus. Meieriplassen blir selve hjertet i kvartalet, omkranset av handel, servering, kontor og bolig. Arkitektene har også tegnet et hotell utformet som en gulost med hull.

– Mange eiendomsaktører føler nok at det er tryggere å satse på Grønland nå ettersom transformasjonen av blant annet Torggata har vært vellykket. Dette har sin forhistorie med Youngstorget og Grünerløkka, påpeker forskeren.

 Privatisering

– På Grønland i dag har du marginale grupper som selger dop og bruker narkotika, som henger rundt Nydalsbrua og Olafiagangen, dette blir ikke tolerert så mange andre steder i byen. Så spørsmålet er hva vil skje med dette ved en oppgradering, spør forskeren og referer til byrom som er privatisert, slik som Aker Brygge og Tjuvholmen, der det ikke er tiggere eller narkomane.

– I disse områdene er det vektere som patruljerer, derimot i Karl Johans gate, som er et offentlig byrom som kommunen forvalter kan tiggerne sitte. Dersom man får flere byrom som Aker Brygge og Tjuvholmen, vil nok disse aktivitetene bare forflytte seg fra Grønland til «mindre populære» områder, sier han og understreker at det også er vanskeligere å dele ut politiske løpesedler i et byrom driftet av private selskap. Andersen mener dette kan gjøre at områdene blir mer og mer homogenisert.

Ifølge rapporten har eieren av lokalene over postkontoret ved Olafiagangen et ønske om å gjøre bygget til et hotell. Eieren tok selv kontakt med forskergruppen og sendte en lenke til en Aftenposten-artikkel om saken og skrev at hotellplanene fortsatt var «i sving» og at han håpet denne «visjonen» kunne bidra til å løfte området. I Aftenposten-oppslaget kommer det frem at Plan- og bygningsetaten har gitt bruksendringstillatelse, slik at bygget kan gå fra å være kontorlokaler til å bli hotell. Videre heter det at eieren også ønsker å leie uterommene foran bygget «for å gi hele området nytt liv» – bakgrunnen her er at «området rundt Grønland postkontor har vært kjent for hasjsalg og annen lyssky virksomhet». Eieren sier til avisen at det etter den positive utviklingen i Bjørvika og andre steder på Grønland, er det på tide «å bytte ut hasjlukten med noe positivt» også her.

Ett av de andre, realiserte, store tilskuddene til området, er Sundtkvartalet, et moderne kontorbygg eid av Entra på 31.300 kvadratmeter som også integrerer gammel bebyggelse. På oppdrag for Skanska, tidligere medier av Sundtkvartalet har Rodeo arkitekter utarbeidet et skisseprosjekt for Lakkegata-området på og ved Grønland, og da særlig eiendommen Lakkegata 3. I dette dokumentet fra Rodeo arkitekter som det refereres til i rapporten skildres det aktuelle byrommet eller nærmiljøet til Lakkegata 3 og som et sted «preget av narkotikahandel og lyssky virksomheter», men et område med positivt endringspotensial. Det vises blant annet til den endringen Tøyen har gått gjennom «fra å være et levekårsutsatt område, oppfattet som trangt og mørkt, til å bli den mest vitale og spennende bydelen i Oslo, en oppblomstring av handels- og serveringskonsepter, festivaler og andre arrangementer».

– Mye tyder likevel på at allerede pågående gentrifiseringsprosesser i området vil tilta i styrke. Når det er sagt, møtes denne «oppgraderingen» også av motstand, fra det som kanskje kan oppfattes som en mindre «mektig» posisjon enn det særlig de store eiendomsselskapene og deres arkitekter og konsulenter befinner seg i: privatpersoner og frivillige organisasjoner som utarbeider eller har taktikker for å stoppe eller i hvert fall endre på strategier som å bygge nye høyhus i eller rett ved Grønland, står det i rapporten.

Hvem er byen for?

Andersen stiller spørsmålet om «hvem man utvikler byen for? Er det kun de med mest kjøpekraft og er konsumenter eller skal det være alle grupper?».

– Grønland er det sentrumsnære stedet med mest liv, og internasjonale vibber. Sammenligner man med for eksempel St. Hanshaugen og Frogner, som er mye mer stille, er nok Grønland det stedet i byen som har mest av de urbane kvalitetene, som man kan finne i andre byer i verden, sier han, og påpeker at i Oslo, så er det særlig Grønland som har et pulserende liv gjennom hele døgnet og året. Andersen mener dette har mye å gjøre med de tilbudene som er der i dag og de ulike gruppene som bor i nærheten av Grønland. Og han er usikker på om dette vil bevares.

– Det er flere eksempler på storbyer i Europa og i USA hvor utviklingen har ført til at det har blitt ganske sterilt og kjedelig, og redusert byliv i de sentrale områdene, på grunn av en middelklassifisering eller at enda rikere personer har tatt over områder, og de bruker ikke byen på samme måte. Det er ikke de alene som skaper den urbane scenen, understreker han.

At Grønland skal bli et sted for de få, med langt mindre mangfold enn i dag, er noe som skremmer flere beboere. Andersen fremhever at det er mange med lange røtter fra området, og det er ikke sikkert disse vil føle seg hjemme der på sikt. Han referer til endringen på Tøyen torg, der flere av beboerne i området har sluttet å benytte torget som en møteplass, på grunn av blant annet alkoholservering har trukket seg bort.

– Det er mange som synes Tøyen torg var et dødt og kjedelig sted tidligere, og at det nå har fått en oppblomstring, men mange av Tøyenbeboerne som er muslimer føler seg ikke hjemme der lenger, etter at det har kommet flere steder som serverer alkohol. Det er også flere av Tøyenbeboerne som synes at tilbudene har blitt for dyre. Det samme kan skje på Grønland, tror han.

Utskiftning

Fremtiden til Grønland er vanskelig å spå, men ut ifra de dataene Andersen og forskningsteamet sitter på, er det mye som tyder på at Grønland vil få en oppgradering, eller et løft, slik næringsaktørene ser det. Det betyr dyrere leiepriser og nye aktører inn.

– På sikt vil dette kunne føre til en gradvis utskiftning av befolkningen. Du har en boligstruktur der som gjør at du mest sannsynlig ikke vil få mange barnefamilier der fra middelklassen. Det er ikke mange store romslige boliger, og mange av de eldre bygårdene har ikke heis, så det er en del faktorer som gjør det vanskelig å si noe bastant om fremtiden, sier forskeren og avslutter med: «Jeg tror det vil være en ung bydel, der man bor før barna begynner på skolen eller man får barn nummer to. Med unge folk som nettopp er ferdig med studier eller i et studieløp».

Om rapporten:
«På sporet av det nye Grønland», er en sosiokulturell stedsanalyse av Grønland i Bydel Gamle Oslo. Arbeidsforskningsinstituttet (AFI) ved Høgskolen i Oslo og Akershus (HiOA) har i samarbeid Norsk Institutt for by- og regionforskning (NIBR, HiOA), og arkitektkontorene Eriksen-Skajaa og Kåmmån gjennomført en bred stedsanalyse av Grønland på oppdrag for Oslo kommune ved Bydel Gamle Oslo. Oppdraget var å gjennomføre «en grundig kombinert analyse» av aktører, fysiske nærmiljøkvaliteter og av sosiokulturelle forhold. Målet var få fram beboernes utfordringer, ønsker og ressurser.

Rapporten danner et viktig kunnskapsgrunnlag arbeidet med Områdeløft Grønland. Analysene er basert på ulike statistiske kilder, en nettbasert undersøkelse og tett kontakt med Grønlands beboere, brukere og aktører som er viktige for områdets utvikling. Intervjuer, «walkalongs» og observasjoner har vært viktige metoder.

 

 

(Visited 483 times, 1 visits today)