Leiekontrakter for lokaler inngås ofte for en tidsbestemt periode med rett for leietaker til å forlenge leieforholdet i et visst antall år på samme vilkår, men hvor leien skal justeres til markedsleie på tidspunkt for forlengelse. Dersom partene ikke har avtalt eller blir enige om hvordan markedsleien skal fastsettes, vil dette kunne bli en langvarig og kostbar prosess for begge parter.
Utgangspunkt
Som utgangspunkt står partene fritt ved utformingen av bestemmelsene i leiekontrakten ved leie av lokaler. Ved forhandlingene og kontraktsinngåelsen bør partene derfor ha et bevisst forhold til valg og utforming av bestemmelser knyttet til justering til markedsleie ved forlengelse, slik at det så tydelig som mulig blir angitt hvilke rettigheter partene eventuelt har, herunder når regulering kan kreves og hvordan uenighet skal løses. Disse forholdene kan være av stor økonomisk betydning for både leietaker og utleier. Å benytte kjente standardkontrakter vil i de aller fleste tilfeller være fornuftig, og den såkalte meglerstandarden (som akkurat har blitt oppdatert i 5. versjon) gir også forslag til formuleringer om forlengelse og justering til markedsleie.
Begrepet «markedsleie»
I de tilfeller hvor leiekontrakten bestemmer at leien ved forlengelse skal justeres til «markedsleie», beror det i utgangspunktet på en tolkning av leiekontrakten hva som ligger i begrepet markedsleie.
Dersom begrepet ikke er definert i leiekontrakten (hvilket for eksempel ikke er tilfellet i meglerstandarden), er det nærliggende å legge husleielovens definisjon av markedsleie til grunn. Husleieloven definerer markedsleie som «en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår«, jf. husleieloven § 3-1 sammenholdt med § 12-2.
I forarbeidene og rettspraksis knyttet til husleieloven fremgår at markedsleie er det potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Sagt med andre ord er markedsleie det uavhengig interessenter anser som passende leie for det aktuelle leieobjektet. Dersom en leietaker ut fra et eget, særskilt behov er villig til å betale en høyere leie enn det som er vanlig vil dette ikke være relevant som sammenligningsgrunnlag. For eksempel kan dette være en næringsdrivende som utøver en ekspanderende virksomhet i et tilstøtende lokale eller en som ønsker å leie lokalet for å unngå at dette leies ut til konkurrerende virksomhet. Med mindre det er klare holdepunkter for noe annet, må det i tillegg ses bort fra leietakers investeringer og tilpasninger. Opparbeidet goodwill skal derimot normalt tas hensyn til ved fastsettelse av markedsleie.
Hva som utgjør markedsleie vil i alle tilfeller bero på en konkret skjønnsmessig vurdering. Sentrale momenter i denne vurderingen vil være leieobjektets beliggenhet, beskaffenhet, forlengelsesperiodens lengde mv. Ved fastsettelsen av markedsleie, må man videre se hen til de avtalevilkår som gjelder i det konkrete leieforhold. Har utleier påtatt seg plikter utover det vanlige, kan det begrunne en høyere leie og omvendt hvis det er avtalt at leietaker har påtatt seg plikter utover det vanlige.
Forholdet til «gjengs leie»
Ved justering til markedsleie ved forlengelse er det viktig å skille mellom markedsleie og «gjengs leie». Bestemmelsen om tilpasning til gjengs leie finnes i husleieloven § 4-3.
Gjengs leie er et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie er dermed en slags teoretisk fastsatt leie, som ikke gir et slikt øyeblikksbilde markedsleie gir. Når leieprisene stiger, vil gjengs leie normalt ligge noe under markedsleie. Når markedsleien synker, kan det ta noe tid før dette gjenspeiles i gjengs leie, og markedsleien kan da være lavere enn gjengs leie.
Utgangspunktet, som følger av husleielovens regler, er at både utleier og leietaker kan kreve leien justert til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring i leien enn justering i henhold til konsumprisindeksen. Siden tilpasning etter gjeng leie kan slå svært skjevt ut for en av partene, i tillegg til at partene i næringsforhold er avhengig av forutberegnelighet, fravikes bestemmelsen om gjengs leie i husleieloven § 4-3 ved leie av næringslokaler som hovedregel i alle næringsleiekontrakter, også i meglerstandarden.
Mekanismer for å fastsette markedsleie
Som ledd i å forsøke å komme frem til en minnelig løsning, bør partene innhente markedsleievurderinger fra meglere med inngående kjennskap til leienivået i det relevante geografiske området og for det aktuelle virksomhetsområdet. Dersom det er mulig, bør det innhentes tall fra nylig inngåtte, sammenlignbare leiekontrakter. Partene kan i den forbindelse kontakte meglerforetak, som ofte vil ha tilgang på gode databaser med erfaringstall mv. Partene bør vise forsiktighet med å benytte eldre leiekontrakter som sammenligningsgrunnlag, da det er markedsleien på fornyelsestidspunkt som skal fastsettes.
Dersom partene ikke kommer frem til en minnelig løsning, er husleielovens utgangspunkt at partene kan kreve at markedsleien skal fastsettes av en takstnemnd, jf. husleieloven § 12-2. Takstnemnden skal bestå av tre medlemmer som oppnevnes av tingretten der eiendommen ligger. En slik avgjørelse kan for mange parter gi et greit resultat, men prosessen kan være meget tidkrevende. Videre har partene i liten grad mulighet til å sikre at takstnemnden besitter riktig kompetanse. Dersom avgjørelsen fra takstnemnden skal angripes, må saken bringes inn for domstolene ved stevning. Dette vil igjen kunne bli en langvarig og kostbar prosess for partene. I næringsleieforhold er det derfor ikke uvanlig at partene avtaler seg bort fra husleieloven § 12-2.
I meglerstandarden er det inntatt alternative tvisteløsningsmekanismer for fastsettelse av markedsleie ved uenighet mellom partene. Der fremgår at markedsleien skal fastsettes av en takstkommisjon bestående av to partoppnevnte deltakere samt en formann som velges av de partsoppnevnte deltakerne. Partene har på denne måten anledning til å sikre seg at takstkommisjonen besitter riktig kompetanse. Takstkommisjonens avgjørelse av hva som utgjør markedsleie fastsettes med bindende og endelig virkning for partene. Avgjørelsen kan således ikke påklages eller overprøves. På denne bakgrunn vil dette som regel være en mer effektiv prosess enn den som følger av husleieloven § 12-2. Manglene ankeadgang vil imidlertid kunne være både en fordel og en ulempe, og må derfor vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
